Сключването на предварителен договор за имот е един от най-критичните етапи при покупката на жилище в България. Много купувачи обаче го подписват като формалност, без да осъзнават, че това е „истинската сделка“, в която се фиксират цената, сроковете и неустойките.
Тази статия ще ти помогне да избегнеш необратими грешки, които често водят до тежки съдебни процеси. Ще научиш как да защитиш парите си, какви клаузи са задължителни и как да реагираш, ако продавачът се отметне.
В следващите редове ще разгледаме правната същност на документа, разликите между капаро и аванс и механизмите за финансова сигурност като ескроу сметките.
Какво представлява предварителният договор за имот?
В своята същност той е обещание за сключване на окончателен договор пред нотариус. Уреден е в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и служи като мост между намерението на страните и фактическото прехвърляне на собствеността.
Важно е да запомниш: този договор не прехвърля собственост. До момента на вписване на нотариалния акт в Имотния регистър, имотът остава собственост на продавача. Това означава, че той все още може да го ипотекира, продаде на трето лице или той да бъде запориран от кредитори.
Задължителни изисквания за валидност
За да има правна сила твоят предварителен договор за имот, той трябва да отговаря на няколко условия:
- Писмена форма: Устните уговорки нямат никаква тежест и не могат да послужат за съдебен иск.
- Индивидуализация на имота: Описанието трябва да включва идентификатор, площ, граници и съседи съгласно кадастралната карта.
- Цена и начин на плащане: Сумата трябва да е фиксирана или ясно определяема.
Задатък (капаро) срещу аванс: Къде е рискът?
Една от най-честите грешки при предварителен договор за имот е смесването на понятията задатък и аванс.
- Задатък (чл. 93 ЗЗД): Ако ти не изпълниш задълженията си, продавачът задържа сумата. Ако той е виновен, ти дължи връщането ѝ в двоен размер.
- Аванс: Това е просто частично плащане. При разваляне на сделката се връща само номиналният му размер, без санкции.
Внимание: За да има една сума силата на задатък, това трябва да е изрично записано в договора. В противен случай съдът я приема за аванс.
Как да защитиш парите си: Ескроу и нотариални сметки
Директното плащане на продавача преди прехвърлянето на собствеността носи огромен риск. Затова съвременната практика налага използването на доверителни механизми.
Специална сметка на нотариус (чл. 25а ЗННД)
Това е един от най-сигурните инструменти. Ти превеждаш парите по сметка на нотариуса, който ги освобождава към продавача само след като сделката е вписана и имотът е чист от тежести. Тези средства са защитени от запори срещу самия нотариус.
Банкова ескроу сметка (Escrow)
Тристранен договор между теб, продавача и банката. Банката действа като гарант и превежда сумата едва когато представиш оригинален нотариален акт и чисто удостоверение за тежести.
Ключови защитни клаузи в договора
Професионалният предварителен договор за имот трябва да предвижда „лошия сценарий“. Настоявай за следните клаузи:
- Декларация за липса на тежести: Продавачът трябва да гарантира, че върху имота няма ипотеки, възбрани или висящи съдебни спорове.
- Срокове за документи: Фиксирай точна дата за снабдяване с данъчна оценка, скици и удостоверения.
- Неустойки за забава: Определи дневна санкция (напр. 0.1% от цената) за закъснение при явяване пред нотариус.
Какво се случва, ако продавачът откаже сделката?
Ако си изправна страна, разполагаш с мощно оръжие – иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Чрез него съдът може да обяви твоя предварителен договор за имот за окончателен.
В този случай съдебното решение замества нотариалния акт. За да бъде уважен искът, трябва веднага да впишеш исковата молба в Имотния регистър, за да попречиш на продавача да препродаде имота на друг по време на делото.
Не подписвай предварителен договор за имот, без професионален правен анализ. Свържи се с кантората на адв. Милена Георгиева за изготвяне на индивидуални клаузи, които гарантират твоята сигурност.
