Вписване на договор за наем е възможно, когато наемате или отдавате недвижим имот за срок над една година. Подписите под договора се заверяват нотариално, а договорът се вписва в Имотния регистър от съдията по вписванията в района, където се намира имотът. Ползата е една, но голяма: ако имотът бъде продаден, новият собственик е длъжен да спазва договора до края на уговорения срок.
Много наематели научават за тази възможност едва когато получат писмо от новия собственик с покана да освободят имота. Много наемодатели пък не знаят, че един вписан договор може да затрудни бъдеща продажба или кредит. В тази статия ще Ви разкажа кога вписването си струва, как става стъпка по стъпка и кои грешки го обезсмислят.
Какво дава вписването на договора за наем
Между наемателя и наемодателя договорът за наем важи и без вписване. Вписването има значение за трети лица, най-често за човек, който купи имота по време на наема. Защитата Ви зависи от това в каква форма е договорът.
Вписан договор
Вписаният договор е видим за всеки, който направи справка в Имотния регистър преди покупка. Затова купувачът не може да твърди, че не е знаел за наема. Той заема мястото на наемодателя и е обвързан от договора за целия вписан срок, при същите условия.
Например: наемате магазин за пет години и договорът е вписан. След две години собственикът продава имота. Новият собственик получава наема вместо стария, но не може да Ви изгони преди изтичане на петте години, ако спазвате договора.
Невписан договор с достоверна дата
Достоверна дата има договор, чиито подписи са заверени от нотариус, но който не е вписан. Такъв договор обвързва новия собственик, но само за ограничен период след продажбата, а не за целия срок. За дългосрочен наем това често е недостатъчно.
Договор без вписване и без достоверна дата
Обикновеният писмен договор, подписан само от страните, е най-слабата защита при смяна на собственика. Ако наемателят вече ползва имота, договорът се третира като сключен без определен срок. Новият собственик може да го прекрати с предизвестие, независимо какъв срок сте уговорили.
Кои договори за наем могат да се впишат
Не всеки договор за наем подлежи на вписване. Условията са три:
- Предметът е недвижим имот – апартамент, къща, офис, магазин, склад, земя. Наем на автомобил или техника не се вписва.
- Срокът е по-дълъг от една година. Договор за година или по-малко, както и безсрочен договор, не се вписва.
- Подписите са нотариално заверени. Договор само с подписите на страните ще бъде отказан.
Вписват се и договорите за наем на земеделска земя със срок над една година. При тях има допълнителни особености, които зависят от вида на земята и от начина, по който е разпределено ползването ѝ.
Ако не сте сигурни дали Вашият договор отговаря на условията, един адвокат недвижими имоти стара загора може да го прегледа, преди да отидете при нотариуса. Така ще избегнете отказ от вписване и излишни разходи.
Кога вписването си струва – за наемателя и за наемодателя
Вписването е в интерес главно на наемателя. За наемодателя то има както плюсове, така и ограничения.
За наемателя
- Инвестирате в имота – ремонт, обзавеждане, оборудване на търговски обект. Без вписване тези вложения могат да се окажат загубени при продажба.
- Наемате за бизнес и местоположението е важно за клиентите Ви.
- Срокът е дълъг, а имотът е ипотекиран или собственикът има финансови затруднения.
- Наемате от няколко съсобственици, които могат да поискат делба на имота.
За наемодателя
Наемодателят рядко има собствен интерес от вписване. Понякога обаче то е условие на сериозен наемател – търговска верига, фирма или институция. В тези случаи вписаният договор е част от сделката.
Трябва да знаете, че вписаният наем остава видим за купувачи и банки. Купувач, който иска да ползва имота сам, може да се откаже, а банката ще го вземе предвид при оценката. Затова преценете какви са плановете Ви за имота за целия срок на договора.
Как се вписва договор за наем стъпка по стъпка
Процедурата не е сложна, но всяка стъпка има своите изисквания.
1. Подготовка на договора
Договорът трябва да описва имота точно – адрес, площ, идентификатор по кадастралната карта, ако има такъв, и данни за документа за собственост. Нужни са и срок, наемна цена, начин на плащане, кой поема ремонтите и как се прекратява договорът. Неточното описание на имота е честа причина за отказ.
2. Нотариална заверка на подписите
Страните подписват договора пред нотариус, който заверява подписите им. Носете документите си за самоличност, а ако някой действа чрез пълномощник – и пълномощното. При фирма нотариусът ще провери кой има право да я представлява.
3. Подаване в службата по вписванията
Договорът се подава в службата по вписванията, в чийто район се намира имотът. За имоти в Стара Загора това е Службата по вписванията в града, а вписването се разпорежда от съдия по вписванията. Подава се молба за вписване, оригиналът на договора и копия от него. Често нотариусът, който е заверил подписите, може сам да внесе договора за вписване.
Съдията по вписванията проверява дали договорът отговаря на изискванията. Ако всичко е наред, договорът се вписва и получава номер, по който може да бъде намерен в регистъра.
4. Такса
За вписването се плаща държавна такса по тарифата на Агенцията по вписванията. Размерът ѝ зависи от наема за целия срок на договора. Отделно се плаща и нотариалната заверка на подписите. В договора е добре да уговорите коя страна поема тези разходи.
Анекси, предсрочно прекратяване и заличаване
Договорът за наем рядко остава непроменен през целия срок. Когато страните подпишат анекс, който удължава срока или сменя условията, той също трябва да бъде с нотариално заверени подписи и да се впише. Иначе новият собственик ще е обвързан само от това, което е видимо в регистъра.
Ако договорът бъде прекратен преди срока, е разумно и прекратяването да бъде отразено в регистъра. В противен случай вписаният наем остава видим и може да затрудни продажба или кредит, въпреки че вече няма наемател. Тази стъпка често се пропуска.
Ипотека, възбрана и съсобственост – какво да проверите преди подписа
Вписването защитава наемателя, но не срещу всичко. При принудителна продажба значение има поредността на вписванията. Ипотека или възбрана, вписана преди договора за наем, има предимство и купувачът на публична продан може да не е обвързан от наема.
Затова преди дългосрочен наем е добре да проверите имота за тежести. Удостоверението за тежести показва ипотеки, възбрани и други вписвания по имота.
Ако имотът е съсобствен, проверете кой подписва като наемодател. Дългосрочен наем от един съсобственик без съгласието на останалите може да се окаже оспорим. Подобни въпроси възникват и в сгради в режим на етажна собственост – повече за общите части четете в статията ни за сдружение на собствениците. А ако наемате земя, на която планирате да строите, наемът не е подходящата форма – за това вижте учредяване право на строеж.
Чести грешки, които обезсмислят вписването
- Срокът е точно една година. Такъв договор не се вписва. Ако разчитате на вписване, срокът трябва да е по-дълъг.
- Подписите не са заверени. Без нотариална заверка договорът не може да бъде вписан.
- Наемодателят не е собственик. Ако подписва човек, който няма права върху имота, вписването не Ви защитава срещу истинския собственик.
- Анексът не е вписан. Удълженият срок не обвързва новия собственик, ако не е видим в регистъра.
- Имотът има по-ранна ипотека. Вписаният наем отстъпва пред вече вписаната ипотека.
- Неясно описание на имота. Липсващ идентификатор или грешна площ водят до отказ или до спор кой точно имот е нает.
Често задавани въпроси
Задължително ли е вписването на договор за наем?
Не. Договорът за наем е валиден между страните и без вписване. Вписването е възможност, която защитава наемателя при смяна на собственика, и има смисъл при договори за срок над една година.
Може ли наемателят сам да впише договора?
Наемателят може да подаде договора за вписване, но подписите на двете страни трябва да са нотариално заверени. Без участието на наемодателя пред нотариуса вписване не може да се направи.
Какво става с вписания наем, ако имотът бъде продаден?
Новият собственик заема мястото на наемодателя. Той получава наема и е обвързан от договора до края на вписания срок, при същите условия, стига наемателят да спазва договора.
Може ли да се впише договор за наем, сключен преди време?
Да, ако оставащият срок и формата на договора отговарят на изискванията. Ако подписите не са били заверени, страните могат да подпишат договора отново пред нотариус и след това да го впишат.
Нуждаете се от помощ с договора за наем?
Вписването на договор за наем е кратка процедура, но защитата, която дава, зависи от подготовката. Срок, описание на имота, проверка за тежести и правата на наемодателя трябва да са наред, преди да отидете при нотариуса.
В кантората в Стара Загора изготвям договори за наем и ги преглеждам преди подписване, като преценявам реалистично рисковете за Вас – като наемател или като наемодател. Ако планирате дългосрочен наем, заявете консултация и ще подготвим договора така, че да Ви защитава за целия срок.
