Сдружение на собствениците

Сдружението на собствениците е отделно юридическо лице, което собствениците в една сграда създават, за да управляват общите части и да кандидатстват за финансиране, най-често за обновяване и саниране. То се учредява на учредително събрание, на което присъстват собственици с поне 67 на сто от идеалните части, след което се регистрира в общината и в БУЛСТАТ. Ако документите са подготвени добре, процедурата е по силите на самите собственици.

На практика обаче много блокове губят месеци заради грешна покана, неточен протокол или липсващ подпис. Програмата за обновяване има краен срок, а общината връща заявлението за поправки. В тази статия ще Ви покажа кога сдружението има смисъл, как минава учредяването стъпка по стъпка и къде най-често се греши.

Какво е сдружение на собствениците

Сдружението на собствениците е специална форма на управление на етажната собственост. За разлика от общото събрание, то е юридическо лице: има име, адрес, представител и регистрация. Може да сключва договори, да има банкова сметка и да кандидатства по програми от свое име.

То не е обикновено сдружение с нестопанска цел. Създава се по специалните правила за етажната собственост и само за целите, за които собствениците са се събрали, например обновяване на сградата или управление и поддръжка на общите части.

Членуването е доброволно. Членове стават собствениците, които са участвали в учредяването или по-късно са подали писмено заявление. Затова в една сграда може да има собственици, които са членове, и такива, които не са.

Сдружение или общо събрание с управител – кога кое

Повечето сгради се управляват от общо събрание на собствениците, което избира управител или управителен съвет. Тази форма е достатъчна за ежедневните въпроси: почистване, ток в общите части, дребни ремонти, фонд за ремонт.

Сдружението е по-тежка структура и е нужно, когато сградата трябва да действа като юридическо лице. Ето най-кратката разлика:

• Общо събрание с управител – без регистрация, решенията се вземат на събрания, подходящо за поддръжка и обичайни ремонти.
• Сдружение на собствениците – с регистрация в общината и БУЛСТАТ, има представител и органи, подходящо за кандидатстване по програми, по-големи договори и обща сметка.

Например, ако в блока искате само да смените входната врата и да боядисате стълбището, общото събрание е напълно достатъчно. Ако искате да участвате в програма за енергийно обновяване, обикновено от Вас ще поискат регистрирано сдружение.

И в двата случая всичко започва от това кой точно е собственик на всеки обект в сградата. Ако около Вашия имот има неясноти с документите, наследство или спор за собствеността, вижте как работя като адвокат недвижими имоти стара загора.

Кога има смисъл да учредите сдружение

Сдружение се учредява, когато собствениците имат конкретна обща цел, за която им трябва юридическо лице. Най-честите поводи са:

• кандидатстване по програма за обновяване или саниране на сградата с публично финансиране;
• основен ремонт на покрив, фасада или конструкция, за който се сключват големи договори с изпълнители;
• събиране на средства на собствениците в обща сметка с ясна отчетност;
• по-добро управление на голяма сграда с много входове и собственици.

Преди да започнете, проверете условията на конкретната програма. Изискванията за участие, нужното съгласие на собствениците и сроковете се различават, а самото учредяване на сдружение не означава автоматично одобрение за финансиране.

Как се учредява сдружение на собствениците: стъпка по стъпка

1. Покана и проект на споразумение

Учредяването започва с покана за учредително събрание. В нея се посочват датата, часът, мястото и дневният ред. Поканата се поставя на видно и общодостъпно място в сградата, обикновено на входа, и се връчва на собствениците.

Заедно с поканата е добре да подготвите проект на споразумението за създаване на сдружението. Това е основният му документ: в него се описват името, адресът, целите, органите, срокът и правилата за вноските. Когато собствениците получат проекта предварително, събранието минава по-бързо и с по-малко спорове.

2. Учредителното събрание и кворумът

Събранието се провежда, ако присъстват собственици, които притежават поне 67 на сто от идеалните части от общите части на сградата. Обърнете внимание: броят се идеалните части, а не апартаментите или хората.

Например, в блок с 20 апартамента може 12 собственици да присъстват, но ако притежават малки жилища, техните идеални части да не стигат. Затова преди събранието си направете таблица с всеки обект и неговия дял от общите части.

3. Какво решава събранието

На учредителното събрание собствениците:

• вземат решение за създаване на сдружението;
• определят името му, което съдържа думите „Сдружение на собствениците“, и адреса на сградата;
• приемат споразумението за създаване;
• избират управителния съвет или управител и контролен съвет или контрольор;
• определят срока, за който се създава сдружението, ако не е безсрочно.

Всичко се записва в протокол, подписан от председателя и протоколчика на събранието. Към него се прилага списък на присъстващите собственици с техните идеални части и подписи.

Регистрация в общината и БУЛСТАТ

Сдружението възниква като юридическо лице след вписването му. Регистрацията минава през две инстанции: общинската администрация по местонахождение на сградата и регистъра БУЛСТАТ.

Документите за заявлението

Председателят на управителния съвет или управителят подава заявление по образец в общината или района. Обичайно към него се прилагат:

1. списък на собствениците, които са членове на сдружението;
2. копие от протокола на учредителното събрание;
3. копие от споразумението за създаване на сдружението;
4. нотариално заверени образци от подписите на лицата, които представляват сдружението.

Образците на заявлението обикновено са публикувани на сайта на съответната община. В Стара Загора, както и в другите големи общини, има отделна страница с указания и образци за сдруженията на собствениците.

Срокове след събранието

Заявлението се подава в рамките на 14 дни след учредителното събрание. След като общината впише сдружението, тя издава удостоверение за регистрация. До 7 дни след получаване на удостоверението сдружението трябва да подаде заявление за вписване в регистър БУЛСТАТ.

Пропуснатият срок не винаги е фатален, но създава излишни въпроси от общината или от програмата, по която кандидатствате. Затова е добре нотариалната заверка на подписите да е уредена още преди събранието.

Какво става със собствениците, които не са членове

Това е въпросът, който най-често притеснява хората в блока. Собственикът, който не е участвал в учредяването, не става член на сдружението автоматично. Той може да се присъедини по-късно с писмено заявление до управителния съвет или управителя.

Решенията на сдружението по принцип засягат неговите членове. Етажната собственост обаче продължава да съществува за всички, а общите части остават общи. При обновяване на цялата сграда несъгласието на част от собствениците може да създаде практически пречки, затова условията на програмата трябва да се прочетат внимателно.

Например, ако собственик на апартамент на последния етаж откаже да участва, а ремонтът засяга покрива над неговото жилище, въпросът кой какво плаща и кой какво допуска трябва да се реши предварително, а не по време на строителството.

Честите грешки, заради които се губи време

От работата си по имотни въпроси виждам, че проблемите рядко идват от сложни правни спорове. Почти винаги идват от документи, подготвени набързо. Най-честите грешки са:

• Кворум, броен по апартаменти – събранието изглежда пълно, но идеалните части не стигат и решенията са уязвими.
• Неточни данни за собствениците – починал собственик, имот, наследен от няколко души, или жилище, продадено наскоро, без новият собственик да е поканен.
• Протокол без всички решения – пропуснат избор на контролен орган или срок на сдружението.
• Липсваща нотариална заверка на образците от подписите към момента на подаване.
• Споразумение, копирано от чужд образец, което не отговаря на реалната сграда и целите на собствениците.

Особено внимание изискват сградите, в които има неуредени наследства или спорове за собствеността на отделни обекти. В такива случаи е разумно първо да се изяснят правата, а после да се свиква събрание.

Членство, напускане и прекратяване

Новият собственик на жилище в сграда със сдружение става член, ако предишният собственик е бил член, но задълженията, натрупани преди продажбата, по правило остават за предишния собственик, освен ако страните не са уговорили друго. Ако купувате апартамент, попитайте управителя на сдружението за неплатени вноски, преди да подпишете.

Член може да напусне сдружението с писмено заявление. Напускането обаче е ограничено, когато сдружението вече изпълнява одобрен проект с финансиране или текат гаранционни срокове по извършени строителни работи.

Сдружението се прекратява с решение на общото събрание на членовете, при изтичане на срока, за който е създадено, при погиване на сградата или когато членовете му вече не притежават нужния дял идеални части. Прекратяването също се заявява в общината за отписване. Ако сдружението има одобрен проект, прекратяването е възможно едва след изтичане на гаранционните срокове.

Често задавани въпроси

Задължително ли е сдружение на собствениците за саниране на блока?

Зависи от програмата. Много програми за енергийно обновяване изискват регистрирано сдружение като кандидат, защото е нужно юридическо лице, което да сключи договор. Проверете условията на конкретната програма преди да свиквате събрание.

Колко собственици трябва да присъстват на учредителното събрание?

Кворумът се брои по идеални части, а не по брой хора или апартаменти. На събранието трябва да присъстват собственици, които притежават поне 67 на сто от идеалните части от общите части на сградата.

Може ли да се създаде сдружение само за един вход?

Да. Когато сградата се състои от отделни блок-секции, собствениците могат да учредят сдружение за всяка секция поотделно. При кандидатстване по програма обаче изискванията за цялата сграда може да са различни, затова ги проверете предварително.

Нужна ли е нотариална заверка при регистрацията?

Да, към заявлението в общината се прилагат нотариално заверени образци от подписите на лицата, които представляват сдружението. Самите протокол и споразумение се подават като копия, подписани от собствениците.

Накратко

Сдружението на собствениците е полезен инструмент, когато сградата трябва да действа като юридическо лице: за програма за обновяване, голям ремонт или обща сметка. Учредяването изисква внимателна подготовка: точен списък на собствениците, правилно изчислен кворум по идеални части, пълен протокол и регистрация в срок.

Ако в сградата Ви има неясноти около собствеността, наследени жилища или спорове между съседите, по-добре е те да се изяснят преди учредителното събрание. За въпроси, свързани с правата върху Вашия имот, можете да заявите консултация през формата на сайта. Ще получите откровена и реалистична преценка за Вашия случай.