Учредяването на право на строеж е сделка, с която собственикът на земята дава на друго лице правото да построи сграда върху нея и да стане неин собственик, без да продава самия парцел. Сделката се сключва с нотариален акт, но истинската защита на собственика е в договора преди това: какво получава срещу правото, в какъв срок, с какви обезпечения и какво става, ако строителят не изпълни.
Ако имате парцел и сте получили предложение от инвеститор, или Вие сте инвеститорът, тази статия ще Ви преведе през стъпките и през клаузите, които най-често решават дали сделката ще мине гладко, или ще завърши в съда.
Какво е право на строеж и кога се използва
Правото на строеж е ограничено вещно право. По правило всичко, построено върху даден парцел, принадлежи на собственика на земята. С учредяването на право на строеж това правило се разделя: земята остава на собственика, а сградата, която ще бъде построена, става собственост на лицето, в чиято полза е учредено правото.
Най-честият случай е обезщетението с обекти. Например собственик на парцел учредява право на строеж на строителна фирма, а срещу това получава няколко апартамента, гаражи или магазини в бъдещата сграда. Така собственикът не влага пари в строителството, а инвеститорът не купува земята.
Правото на строеж може да бъде и срещу парично обезщетение, както и срочно – сградата да е собственост на строителя само за определен период. Има и разновидности: право на надстрояване на съществуваща сграда и право на пристрояване към нея.
Кой учредява право на строеж и в чия полза
Правото на строеж се учредява от собственика на земята и винаги в полза на лице, което не е собственик на тази земя. Иначе казано, не можете да учредите право на строеж сами на себе си.
- Един собственик – най-простият случай. Той сам договаря условията и подписва при нотариуса.
- Съсобственици – нужно е участието на всички. Ако правото се учредява в полза на един от съсобствениците, то се учредява от останалите, които му отстъпват своите идеални части от правото да строи.
- Общински или държавен имот – тук договорът не се преговаря свободно. Учредяването минава по процедура, определена от собственика (обикновено търг или конкурс), и едва след това се сключва договорът.
- Етажна собственост – когато става дума за надстрояване или пристрояване на жилищна сграда, е нужно съгласието на собствениците в сградата. Ако във Вашия блок вече има организация, вижте и статията за сдружение на собствениците, защото начинът, по който се взимат решенията, има значение и тук.
Как се учредява право на строеж стъпка по стъпка
Процесът изглежда кратък, защото финалът е един нотариален акт. На практика основната работа е преди него.
1. Проверка на имота и на собствеността
Първо се проверява дали собственикът наистина може да разполага с имота: документите за собственост, наследствените връзки, ако имотът е придобит по наследство, тежестите (ипотеки, възбрани, искови молби), кадастралната скица и предназначението на имота по устройствения план. Инвеститорът проверява също дали върху парцела може да се построи сградата, която планира.
В практиката си като адвокат недвижими имоти стара загора преглеждам удостоверенията за тежести, кадастралните скици и данъчните оценки, преди клиентът да подпише каквото и да е. Това е частта, която най-често се пропуска, когато страните бързат.
2. Предварителен договор
Обикновено страните първо сключват предварителен договор. В него се уговарят всички условия: обезщетението, сроковете, разпределението на обектите, неустойките. Нотариалният акт после само оформя вещния ефект на вече уговореното.
Предварителният договор е мястото, където собственикът има най-голяма свобода да договаря. След нотариуса е късно да се добавят гаранции.
3. Документи и нотариален акт
Учредяването на право на строеж е формална сделка: за да е действителна, се извършва с нотариален акт. Документите, които се изискват, са сходни с тези при продажба на имот – доказателства за собственост, скица, данъчна оценка, декларации на страните. Нотариусът проверява формалните изисквания, но не преговаря условията вместо Вас.
4. Вписване и след сделката
Нотариалният акт се вписва в Имотния регистър, с което правото става противопоставимо на трети лица. Оттук нататък строителят може да проектира, да получи разрешение за строеж и да започне работа.
Какво да пише в договора за учредяване на право на строеж
Ако запомните само една част от тази статия, нека е тази. Ето клаузите, които собственикът на парцела трябва да види черно на бяло.
Обезщетението и разпределението на обектите
- кои точно обекти получава собственикът – етаж, площ, изложение, номер по проект;
- какво влиза в площта (общи части, тераси) и в каква степен на завършеност се предават обектите;
- какво става, ако проектът бъде променен и обектите се окажат по-малки.
Например формулировката „два апартамента на втория етаж“ оставя място за спор. Формулировка с площ, изложение и приложена схема от проекта не оставя.
Срокове, етапи и неустойки
Договорът трябва да казва до кога се подава документацията за разрешение за строеж, до кога сградата достига груб строеж и до кога се въвежда в експлоатация. За всяко забавяне е добре да има неустойка, а при съществено неизпълнение – право на собственика да развали договора.
Разрешения, проект и разходи
Уточнява се кой поръчва и плаща проекта, кой подава документите пред общината, кой поема таксите и присъединяването към мрежите. Ако това не е записано, всяка от страните ще смята, че е задължение на другата.
Обезпечения за собственика
Собственикът дава правото си в началото, а получава обезщетението години по-късно. Затова е разумно договорът да предвижда обезпечение: ипотека върху обекти на строителя, банкова гаранция, поетапно учредяване или друг механизъм, който защитава собственика, ако строителят спре работа.
Рисковете за собственика на парцела
Ще бъда откровена: правото на строеж е изгодна сделка за много собственици, но рискът е неравномерно разпределен. Ето ситуациите, които виждам най-често:
- Строителят спира на груб строеж. Собственикът остава с недовършена сграда и обекти, които не може нито да ползва, нито лесно да продаде.
- Обектите на собственика се продават или ипотекират. Ако разпределението не е ясно вписано, възникват спорове кой обект на кого е.
- Неясни срокове. Без конкретни дати и неустойки собственикът няма с какво да притисне строителя.
- Промяна на проекта. Обектите стават по-малки или на друго място, а договорът не казва какво следва.
Нито един от тези рискове не може да бъде премахнат напълно, но всеки от тях може да бъде намален с добре написан договор и с проверка на насрещната страна преди подписа.
Какво става след учредяването: прехвърляне и погасяване
Докато сградата не е построена, правото на строеж може да бъде прехвърлено на друго лице. Това се случва, когато инвеститорът продаде проекта на друга фирма. Затова е полезно договорът да урежда дали собственикът трябва да бъде уведомен или да даде съгласие.
След като сградата достигне груб строеж, вече не се прехвърля самото право на строеж, а построеното – конкретните обекти, заедно с правото те да бъдат довършени.
Ако правото на строеж не бъде упражнено в продължение на пет години, то се погасява в полза на собственика на земята. Това е важна защита за собственика, но пет години са дълъг срок, затова договорните срокове трябва да са по-кратки и с ясни последици.
Често задавани въпроси
Задължителен ли е нотариален акт за учредяване на право на строеж?
Да. Учредяването на право на строеж е формална сделка и за да е действителна, се извършва с нотариален акт. Предварителният договор е в писмена форма и урежда условията, но сам по себе си не учредява правото.
Може ли правото на строеж да се прехвърли на друг строител?
Да, докато сградата не е построена, правото може да бъде прехвърлено. След груб строеж се прехвърлят построените обекти. Ако искате да имате контрол върху това кой ще строи, запишете в договора изискване за Вашето съгласие.
Какво става, ако строителят не построи сградата?
Зависи от договора. Ако има срокове, неустойки и право на разваляне, собственикът може да търси обезщетение и да развали договора. Ако правото не се упражни пет години, то се погасява в полза на собственика на земята.
Нужен ли ми е адвокат, щом сделката е при нотариус?
Нотариусът проверява формата и документите, но не защитава интереса на едната страна и не преговаря условията. Адвокатът преглежда имота, подготвя предварителния договор и следи клаузите да пазят точно Вас.
Как мога да Ви помогна при учредяване на право на строеж
Работя по сделки с недвижими имоти в Стара Загора и познавам местната практика: от проверката на имота и преговорите със строителя до предварителния договор и подготовката на документите за нотариуса. Моята цел е да видите реалистично рисковете, преди да подпишете, а не след това.
Ако обмисляте да учредите право на строеж или сте получили оферта от инвеститор, заявете консултация с предварително уговорен час. Ще прегледаме заедно документите за имота и предложението, преди да поемете каквото и да е задължение.
